La compra de una vivienda tiene una serie de implicaciones de tipo fiscal. De una parte tendremos que asumir el pago de unos determinados impuestos asociados a la compraventa de la vivienda mientras que, por otro lado, existen una serie de ventajas fiscales que obtendremos vía desgravación a la hora de realizar nuestra Declaración del Impuesto Sobre la Renta (IRPF)

1.-Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Nueva.
En el caso de compra a un promotor/constructor, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Pública. El tipo general es del 7%.
Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo, mientras que si adquiere esa plaza por separado, pagará el tipo general de IVA que es el 16%.
Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1% (no obstante hay tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas, como es el caso del País Vasco y Navarra). La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado.
En Canarias no existe el IVA, y el impuesto que se paga es el I.G.I.C., con un tipo del 4,5%, además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados al que ya hemos hecho mención.
2.-Impuestos que gravan la Compraventa de una Vivienda: Adquisición de Vivienda Usada.
En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% sobre el valor real de la adquisición (7% en Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Madrid y Murcia), que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública.
En caso de diferencias entre el valor declarado y el valor real, se giran liquidaciones complementarias, y eventualmente, para el caso de que la diferencia exceda ciertos porcentajes, se imponen sanciones que pueden llegar a ser graves.
La liquidación de este impuesto la puede hacer el propio interesado, o bien a través del Notario o de un gestor colegiado las mismas vías antes señaladas.
3.-Bases para la Desgravación: La Cuenta Ahorro Vivienda.
Podrá desgravar el 15% de las cantidades depositadas durante el ejercicio en la cuenta de ahorro vivienda, con una aportación anual máxima de 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente
4.-Bases para la Desgravación: Adquisición, construcción, rehabilitación y ampliación vivienda habitual
Ante todo hemos de destacar un hecho fundamental: la vivienda objeto de la desgravación debe constituir nuestra vivienda habitual.
Podemos desgravar las cantidades satisfechas para la adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos que hayan corrido por cuenta del comprador y, en el caso de la financiación ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados de la misma, con un máximo 1.500.000 pesetas (9.015 €) por contribuyente.
O sea que se pueden desgravar:
- Plano de la obra en caso de autopromoción o ampliación.
- Permiso de obras en caso de autopromoción o ampliación.
- Gastos de escritura de compraventa (incluido impuestos y registro propiedad).
- Gastos escritura de préstamo hipotecario.
- Comisiones de apertura y estudio de la entidad bancaria.
- Importe total de las cuotas satisfechas durante el ejercicio para la amortización del préstamo hipotecario.
- Gastos formalización contratos. El porcentaje general para la desgravación es del 15% sobre las cantidades invertidas en la adquisición de la vivienda. No obstante y dependiendo de diversos supuestos (como es la financiación de la adquisición de la vivienda mediante préstamos), este porcentaje se ve incrementado como podemos apreciar en el cuadro que exponemos a continuación:
Modalidad Cuenta vivienda Compra de vivienda, autopromoción y rehabilitación
Con dinero propio 15% 15%
Con financiación ajena inferior al cincuenta por ciento del valor de la inversión 15%
Con financiación ajena igual o superior al cincuenta por ciento del valor de la inversión. Dos primeros años Siguientes años
Primeras 750.000 pesetas Resto hasta 1.500.000 pesetas Primeras 750.000 pesetas Resto hasta 1.500.000 pesetas
25% 15% 20% 15% Podemos aplicar tipos del 20% ó 25% cuando se solicita financiación por importe igual o superior al 50 % del valor total de la inversión en vivienda, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
- Que la financiación se realice a través de una entidad de crédito (banco, caja, etc.), de una entidad aseguradora o mediante préstamos concedidos por la empresa a sus empleados. También puede efectuar la financiación mediante préstamos de familiares pero tenga en cuenta que tendrá que documentarlos mediante contrato privado, y tendrá que efectuar la retención correspondiente en concepto de IRPF de los intereses que pague así como efectuar el ingreso del importe de la retención en Hacienda con carácter trimestral.
- Que durante los tres primeros años de préstamo no se amorticen cantidades que superen en su conjunto el 40 % del importe total solicitado. O sea que si realiza amortizaciones anticipadas durante los tres primeros años debe vigilar que la suma de las mismas, unidas a las amortizaciones normales (las del recibo mensual), no superen el 40% del importe solicitado de préstamo. Teniendo en cuenta el hecho citado, si realizamos un préstamo hipotecario a plazo, por ejemplo, de cuatro años para la adquisición de vivienda, durante los tres primeros años se amortizará más del 40 por ciento del total del préstamo, con lo que perderíamos el derecho a desgravación.
5.-Bases para la Desgravación: El concepto de Reinversión.
Se permite desgravar fiscalmente cuando se vende la vivienda habitual y se adquiere una nueva con el dinero obtenido por la venta de la antigua, si se cumplen los siguientes supuestos:
- No se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva vivienda en tanto las cantidades invertidas en la nueva vivienda no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiese sido objeto de deducción. O sea, si vendemos nuestra vivienda en 5.000.000 ptas. (siendo este el mismo importe por el que la adquirimos) y nos compramos una por 8.000.000 ptas. podremos desgravar la diferencia, es decir, 3.000.000 ptas.
Cuando al vender la vivienda obtengamos una ganancia patrimonial exenta por reinversión (por ejemplo nuestra casa la compramos por 4.000.000 ptas. y la vendemos por 6.000.000 ptas. para comprarnos una nueva que nos cuesta 10.000.000 ptas.) la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva vivienda mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior (en la medida en que haya sido objeto de deducción) como la ganancia patrimonial exenta por reinversión. Resumiendo, en nuestro supuesto la casa nos costó 4.000.000 ptas. y la vendimos por 6.000.000 ptas. para comprar una de 10.000.000 ptas.; en este caso sólo podremos desgravar 4.000.000 ptas., que son la diferencia entre el valor de la venta y el precio de la compra. Los 2.000.000 ptas. de beneficio en la venta de la antigua vivienda NO tienen derecho a deducción
6.-Bases para la Desgravación: Aspectos que no constituyen inversión en vivienda habitual
No se considera inversión en vivienda habitual:
- Los gastos de conservación y reparación.
- Las mejoras.
La adquisición de plazas de garaje, jardines, parques e instalaciones deportivas y en general, cualquier anexo u otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran de forma independiente de ésta. Hemos de señalar que, en caso de adquirirse junto con la vivienda, sí que darían lugar a deducción (las plazas de garaje adquiridas junto con la vivienda, en el mismo acto aunque sean fincas distintas, con un máximo de dos sí que se consideran adquisición de vivienda habitual).